Mietverträge über Wohnungen in einem Gebäude mit mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, fallen grundsätzlich in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Der Mieter schuldet dem Vermieter für die Überlassung des Mietgegenstandes anteilige Betriebskosten. Sie sind ein gesetzlicher Mietzinsbestandteil und im MRG wie folgt aufgezählt:
Diese Auflistung ist zugunsten des Mieters zwingend, sodass davon divergierende Vereinbarungen, die den Mieter belasten, unwirksam sind. Die Betriebskosten werden mittels festgelegtem Verteilungs-schlüssel, die sich meist aliquot nach der Nutzfläche der Wohnungen richtet, auf die Mieter der einzel-nen Wohnungen aufgeteilt.
Ein Vermieter kann für die Abrechnung der Betriebskosten mit dem Mieter zwischen der Jahrespauschalverrechnung und der Einzelverrechnung wählen.
Bei der Jahresabrechnung leistet der Mieter im Voraus einen gleichbleibenden meist monatlichen Teil-betrag. Dieser Basisbetrag darf vom Vermieter um maximal 10 % angehoben werden, wenn sich Bewirtschaftungskostenposten verglichen mit dem Vorjahr erhöht haben. Bis spätestens zum 30. Juni des Folgejahres hat der Vermieter eine Jahrespauschalabrechnung zu legen. Hier werden die dem Vermieter im vergangenen Jahr entstandenen Bewirtschaftungskosten den geleisteten Vorauszahlungen des Mieters gegenübergestellt und ein Saldo erstellt. Ergibt die Abrechnung einen Fehlbetrag, hat der Mieter diesen nachzuzahlen, wohingegen ein Überschuss dem Mieter auszuzahlen ist. Der Saldo ist bis zum auf die Abrechnung zweitfolgenden Zinstermin fällig.
Bei der Einzelverrechnung legt der Vermieter monatlich bis spätestens 3 Tage vor Fälligkeit der Betriebskosten Rechnung. Der Mieter hat die Betriebskosten nach Vorlage der entsprechenden Belege zum 1. eines jeden Kalendermonats zu entrichten.
Das Bezirksgericht, in den dessen Sprengel das Miethaus gelegen ist, ist für Streitigkeiten über die Be-triebskostenabrechnung im Außerstreitverfahren zuständig. Der Mieter stellt dazu einen Antrag auf Legung der jährlichen Abrechnung. Ist der Vermieter seiner Abrechnungspflicht, der Pflicht zur Belegeinsicht oder der Pflicht, auf Verlangen des Mieters unter Kostenersatz Abschriften anzufertigen, nicht nachgekommen, trägt ihm das Gericht unter Androhung einer Ordnungsstrafe von bis zu EUR 2.000,- seinen Pflichten binnen 14 Tagen nachzukommen.
Kommt es hingegen zu Streitigkeiten über die Geltendmachung des Fehlbetrages oder des Überschus-ses handelt es sich um ein streitiges Verfahren vor dem Bezirksgericht. Hierbei gilt es die einjährige
Präklusionsfrist zu Lasten des Vermieters zu beachten. Nach diesem Zeitpunkt kann der Vermieter keine Nachzahlungsforderung mehr geltend machen. Die Geltendmachung eines Überschusses zu Gunsten des Mieters verjährt binnen drei Jahren.
